Kristianiakrakket 1899: Boligbyggingen stoppet ikke opp

Fougstads gate 22, byggemeldt 1901. Foto: Helge Høifødt.

Alle med interesse for oslohistorie har lest om spekulasjonsbyggeriet av leiegårder i en feberaktig hastighet i 1890-årene – frem til krakket i 1899. Etter krakket var det angivelig bråstopp for boligbygging i byen, og den kom ikke i gang igjen før kommunen tok et mer direkte ansvar etter 1910, enten som byggherre 1)Tøien arbeiderboliger, Torshov, Ilaløkken, havebyene Lindern og Lille Tøyen eller med finansieringsstøtte 2)Rivertzke kvartal, Ullevål hageby. Da kom en gullalder for boligbygging.

Denne beskrivelsen har ikke dekning i tilgjengelig statistikk.


Av Helge Høifødt


At 1890-årene var en oppgangstid (boom) for boligbygging, er det ingen tvil om. Vi har ikke tall for antall godkjente leiligheter for hvert år før 1901, bare antall kjøkkener fra og med 18863)den mye siterte boligutredningen til Arne Fredriksen fra 1948 oppgir disse tallene som antall nye leiligheter, men her holder vi oss til Statistisk årbok for Kristiania for 1900, tabell 14, som angir dette som antall nye kjøkkener. Kjøkkendekningen var i 1890 over 80 % og økende, slik at antall nye kjøkkener gir et brukbart bilde av boligbyggingen. Og tallet som lyser, er antall nye kjøkkener i toppåret 1898, 4556. Det innebærer det en tilvekst i antall boliger på mer enn 10 %, siden det var rundt 44 000 boliger i byen ved inngangen til året. Alt – før og etter – blekner mot 1898.

I årene 1886-1889 kom det gjennomsnittlig 718 nye kjøkkener hvert år, i årene 1890-1894 var tallet 1405 og i årene 1895-1899 3159 nye kjøkkener. Mange av byggene som var igangsatt før krakket ble ferdigstilt først i 1900, vi tar derfor ikke det året med i bildet av hva som skjedde etter krakket i juni 1899.

Antall nye leiligheter i årene 1901 til 1905 var gjennomsnittlig 865, høyest i 1901 med 1276 og lavest i 1902 med 425. Tallet 865 var 27 % av perioden 1895 til 1899 – et fall til en fjerdedel er mye. Etter krakket mistet 40 % av teglverksarbeiderne jobben på ett år, og beretningene om halvferdige leiegårder som sto forlatt er mange. Men er nivået på 865 per år lavt? Ved utgangen av 1900 var det 51 195 leiligheter i byen. Tilveksten i de fem neste årene var følgelig rundt 1,6 % per år. Cirka 10 % av leilighetene i det vi kaller murbyen 4)murgårder bygget i perioden 1840 til 1910 er altså bygget i årene med bråstopp. I tillegg utfoldet staten en stor byggeaktivitet i tiåret etter krakket.

Hittil på 2000-tallet 5)2000 til 2016 er det ferdigstilt gjennomsnittlig 2650 boliger per år. Med ca. 285 000 boliger i år 2000 blir det en tilvekst på rundt 0,9 % per år. Dette ligger langt lavere enn i etterkrigstidens utbygging av drabantbyene, perioden 1948 til 1990, som hadde en årlig tilvekst på ca. 1,9 %.

Hva så med gullalderen for kommunal boligbygging? I de 19 årene fra 1911 til 1929 var gjennomsnittlig antall nye boliger per år 565, og bare to år hadde tall over 865, 1020 i 1925 og 1016 i 1929. For å være grei kan man ta med noen kommunale boligprosjekter i Aker herred, havebyene Ullevål, Lille Tøyen og Lindern utenfor Linderngata, med til sammen drøyt 1000 boliger, og da passerer det årlige tallet 600. Med 54 500 leiligheter i 1910 blir den årlige tilveksten i byen 1,0 %.

De mange tallene gir et klart bilde: boligbyggingen lå på et høyere nivå i årene etter Kristianiakrakket enn på slutten av 1880-årene (i antall nye boliger), i perioden 1911 til 1930 og hittil på 2000-tallet (i boligtilvekst).

Hvorfor er denne siden av byhistorien fortalt så misvisende?

Første forklaringsnivå er at de som skriver, har skrevet av andre tekster og ikke gått til tallene, eller bare har sammenliknet tallene for årene etter krakket med ekstremåret 1898. Noen få forfattere må ha sett tallene i en bredere sammenheng, og gir en beskrivelse der de peker på at ikke alt stoppet, og at en stor andel av det som ble bygget, kom på vestkanten, men de er unntak.

Neste nivå er spørsmålet: er det noen som hadde interesse av å fortelle at etter at spekulasjonsboblen sprakk, stoppet boligbyggingen brått opp ?6)les: alt var spekulasjon Kultureliten tidlig i århundret var sterkt negative til den smakløsheten og stilforvirringen de mente preget leiegårdsbyen Kristiania, der arbeiderklassen bodde i masseproduserte leiligheter i kjedelige, rette kvartaler, en importert boligform som de for øvrig delte med middelklassen og borgerskapet. At byggevirksomheten var uten styring, passet godt inn. Venstre var hagebyenes fremste forkjempere og snakket nedsettende om arbeiderkasernene der det knapt var lys, luft og grønt og leieboerne ikke hadde styring med egen bolig. Arbeiderbevegelsen fremmet stadig sterkere krav om en mindre tett og sunnere boligform enn de overbefolkede leiegårdskvartalene de kjente, og snuste på haveby som løsning. De ville ha bort bolignød og gårdeiervelde ved at kommunen tok ansvar for å bygge nok sunne boliger – slik kommunen tok ansvar for helse- og skolevesen. Et ord som går igjen tidlig på 1900-tallet var spekulasjon, leiegårdene var boliger som var bygget for å tjene raske penger, og det var moralsk mindreverdig.

Etter krakket reiste mange av de nyinnflyttede tilbake til hjemstedene, andelen ledige leiligheter økte bratt til rundt 10 % i 1905 og husleienivået sank med rundt en femtedel. Hvem var det som bygget i den perioden, hvor lønnsomheten må ha vært dårlig? Mange entreprenører gikk konkurs i årene etter 1899, og bankene overtok boet. Men så lenge entreprenørene greide, gjorde de det som var deres forretning: bygge leiegårder for ulike kjøpergrupper, og dermed dekke folks boligbehov, i et marked som myndighetene hadde bestemt skulle være privat. De fleste var ikke store nok til å drive videre uten lønnsomhet i årevis, mens de ventet på bedre etterspørsel. Men de store bankene hadde rygg til å velge, og da de var blitt dominerende i eiendoms- og byggemarkedet rundt 1904–05, stoppet de byggingen nesten helt. Gjennomsnittlig antall nye leiligheter per år var 127 i årene 1906 til 1910, med det berømte tallet 58 for bunnåret 1910. Nå kom altså situasjonen vi har lært å plassere rett etter 1899. Tallene er sikre, men årsakene til bremsen etter 1905 er lite undersøkt, så det er sannsynligvis flere forklaringer enn den som er gitt her.

Her kommer det til syne murmestere, teglverk, byggevarefabrikker og andre som drev helt vanlig næring, og som i det lengste ville holde bedriften og de ansatte i gang. De passet ikke inn i bildet til de viktige interessegruppene tidlig på 1900-tallet. Og det gir én rimelig forklaring på at historien om bråstopp kunne bli en seiglivet sannhet.

Kommentarer

References   [ + ]

1. Tøien arbeiderboliger, Torshov, Ilaløkken, havebyene Lindern og Lille Tøyen
2. Rivertzke kvartal, Ullevål hageby
3. den mye siterte boligutredningen til Arne Fredriksen fra 1948 oppgir disse tallene som antall nye leiligheter, men her holder vi oss til Statistisk årbok for Kristiania for 1900, tabell 14, som angir dette som antall nye kjøkkener
4. murgårder bygget i perioden 1840 til 1910
5. 2000 til 2016
6. les: alt var spekulasjon